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          行業(yè)新聞

          發(fā)布時(shí)間:2021-02-01

          去年賣地14城破千億!上海同比大漲千億硬核奪冠

           盡管全國土地市場受疫情影響一度短暫“停擺”,但2020年,中國主要城市的土地供應(yīng)和成交規(guī)模仍趕超2019年。來自中原地產(chǎn)研究中心近期發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年,50個(gè)“賣地”收入最高的城市合計(jì)土地出讓收入達(dá)到42058億元,同比上漲18%。其中,上海、杭州、北京、武漢、寧波等14個(gè)城市土地出讓收入超過千億元?;馃岬氖袌鲂星椋@示出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的活躍,但引起了行業(yè)對于地方政府依賴土地財(cái)政的警惕。
           
            300城樓面均價(jià)同比上漲9.5%
           
            “整體來看,盡管上半年疫情之下市場被短暫封印,2020年全年供應(yīng)和成交規(guī)模仍趕超2019年。”
           
            諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2020年重點(diǎn)城市住宅及商辦用地供應(yīng)144257.22萬平方米,同比上漲3.38%。其中,住宅用地供應(yīng)115935.86萬平方米,同比上漲3.73%。
           
            中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)銷售回暖,房企開始積極拿地。去年5月份以來,土地市場整體行情持續(xù)升溫。其向《華夏時(shí)報(bào)》記者提供的中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,去年,50個(gè)“賣地”收入最高的城市合計(jì)土地出讓收入達(dá)到42058億元,同比上漲18%。張大偉表示,2020年,經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇,資金相對寬松下,房企拿地積極性逐漸提高,多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交。另一方面,盡管疫情對房企的資金鏈影響較大,但國內(nèi)融資難度降低,部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高。
           
            同時(shí),土地成交樓面價(jià)也出現(xiàn)明顯上行。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2020年,全國300個(gè)城市住宅用地土地成交樓面價(jià)為每平方米4574元,同比上漲9.5%。
           
            分城市來看,疫情加速了各等級城市之間的分化。2020年,由于抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng),一線城市仍是房企最為青睞的區(qū)域。而盡管土地市場熱度較2019年有所回落,但二線城市的土地市場表現(xiàn)整體仍穩(wěn)中有升。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,2020年,一線城市成交面積增速最高,較上年同期上漲30.5%,遠(yuǎn)大于二線城市及三四線城市;二線城市成交較上年同期上漲1.1%,三四線城市成交與上年幾乎持平,微升0.4%。
           
            在中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測的50個(gè)城市中,上海、杭州、北京、武漢、寧波等14個(gè)城市土地出讓收入超過千億元。其中,上海、杭州、廣州、南京四城“賣地”收入超過2000億元:上海賣地收入逾2900億元,位居全國榜首,較2019年上升47.96%,漲幅約一千億;杭州以2574億元緊隨其后。南京以2094億位列第四,和上一年相比,南京金額和名次上,上升幅度明顯,超越第五位的北京。成都、重慶作為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市,土地出讓收入分別為1311億元和1220億元,位居前十。
           
            值得一提的是,武漢雖上半年受疫情沖擊較大,經(jīng)歷了長達(dá)44天的停擺,但在疫情得到有效控制后即迅速恢復(fù)并反彈,2020年的土地出讓收入仍居于前列。據(jù)上述中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù),50個(gè)城市中,武漢憑借1840億元的土地出讓金額位居榜單第六位,同比2019年的1766億上漲了4.2%。
           
            不僅如此,過去一年,武漢“地王”紀(jì)錄也頻頻被刷新。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì),單價(jià)方面,2020年,武漢累計(jì)超過15個(gè)板塊刷新了土地單價(jià)或總價(jià)紀(jì)錄。例如,2020年11月13日,華潤以30558元/平方米的樓面地價(jià)刷新了4年前的武漢單價(jià)紀(jì)錄。硚口、花山地價(jià)也在一年內(nèi)三度刷新,光谷中心城更是年內(nèi)4次刷新單價(jià)紀(jì)錄。
           
            中指研究院(華中)市場研究中心主任李國政分析稱,房企在武漢拿地?zé)崆楦邼q與當(dāng)?shù)爻雠_的相關(guān)政策有關(guān)。例如,武漢土地拍賣采取了分期付款、取消競價(jià)熔斷、全面網(wǎng)上掛牌等措施,加大優(yōu)質(zhì)地塊供給,降低出讓門檻,“房企由此迎來了拿地良機(jī)”。
           
            警惕地方政府對土地財(cái)政依賴
           
            值得注意的是,盡管重點(diǎn)城市土地市場的火熱顯示出這些城市房地產(chǎn)行業(yè)的活躍度,但引起了行業(yè)對于地方政府重點(diǎn)依賴土地財(cái)政的警惕。
            “賣地千億這是個(gè)什么概念?”著名財(cái)經(jīng)評論家水皮近日在《水皮More》欄目做了一個(gè)簡單的類比,“2019年,全國僅有15個(gè)城市的一般預(yù)算收入超過1000億元。”其解釋說,所謂一般預(yù)算收入,是指稅收收入與非稅收收入之和,也就是狹義財(cái)政收入。而這14個(gè)城市,僅僅是土地出讓金的收入就超過了15個(gè)城市的一般預(yù)算收入,讓“這種擔(dān)心(對于地方政府重點(diǎn)依賴土地財(cái)政的警惕)也不是無中生有”。
            《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到,為了衡量地方政府對土地財(cái)政的依賴程度,一般用賣地收入與一般公共預(yù)算收入之比來計(jì)算。這個(gè)指標(biāo)越高,越說明當(dāng)?shù)卣?ldquo;錢袋子”對土地財(cái)政的依賴度越高。
            水皮認(rèn)為,根據(jù)這個(gè)指標(biāo),除了北京、上海、深圳這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市,由于地方財(cái)力充沛,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)完整,仍處于低土地財(cái)政依賴區(qū)間。但其他城市比如杭州、武漢、廣州、南京、西安等排在全國前十的賣地超千億城市,就屬于超高的土地財(cái)政依賴城市。此外,寧波、成都、重慶、蘇州、天津這些指標(biāo)超過50%的城市,則屬于高土地財(cái)政依賴城市。
            “在14個(gè)賣地破千億的城市中,有10個(gè)城市的土地財(cái)政依賴程度是很高的,雖然這些城市屬于新一線或者二線城市,經(jīng)濟(jì)發(fā)展快,但是如果城市土地出讓金高的話,房價(jià)怎么會(huì)低呢?”水皮感慨地說,“畢竟,當(dāng)面粉還在被熱捧的時(shí)候,面包無論如何沒有不漲價(jià)的理由。”
            《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到,中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜近日在一場月度形勢分析會(huì)上透露,2020年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.46%,漲幅較2019年擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)。而僅以上述14個(gè)土地出讓金破千億城市中的上海為例,1月11日,上海易居(博客)(博客)房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年上海房地產(chǎn)市場報(bào)告》顯示,2020年上海新建商品住宅和二手住宅成交量均創(chuàng)近4年新高。從價(jià)格方面來看,全年新房成交均價(jià)為56234元/平方米,同比上漲3.2%。
            業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,政府出讓土地是實(shí)現(xiàn)社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)以及城鎮(zhèn)化的重要手段,土地財(cái)政對于中國經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)健康運(yùn)行的確作出了較大貢獻(xiàn)。但與此同時(shí),其也是一把“雙刃劍”,地價(jià)上漲不僅對于房價(jià)上漲起到了推波助瀾的作用,一系列成本的上升也將對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成傷害,不利于城市長期可持續(xù)的發(fā)展。
            而對于“如何弱化土地財(cái)政”的說法,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為,解決土地財(cái)政的根本出路在于,變“一次性土地出讓收入”為“房產(chǎn)持有型稅收”:“換言之,未來房地產(chǎn)稅全面落地,才是土地財(cái)政的解決之道。”
            其向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說,房地產(chǎn)稅不但有利于推動(dòng)“土地財(cái)政”從根本上得到解決,而且還能有效保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行,改變現(xiàn)有賦稅重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀,以此達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)稅制的效果。但張波也強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)稅的全面落地還存在諸多障礙,需要試點(diǎn)不斷推行,這也使得地方政府對于土地財(cái)政的依賴性“短期不可能完全擺脫”。
            但對于接下來的土地市場,市場分析人士仍傾向重點(diǎn)城市的土地市場熱度會(huì)持續(xù)升高。貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,2021年土地出讓的特點(diǎn)是回歸核心,量價(jià)齊升,價(jià)格漲得更快。在房貸集中度限制下,銀行和房企會(huì)將資金更多投入到市場需求較大的核心城市,意味著未來核心城市的房價(jià)會(huì)隨著地價(jià)上漲水漲船高,非核心城市土地市場可能會(huì)下行。
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